Skaitykite:
Nors lietuviui nekilnojamasis turtas (NT) yra geriausiai suprantama ir bene labiausiai mylima investavimo forma, nestabili ir banguojanti ekonominė situacija keičia padėtį – kyla daugiau klausimų nei atsakymų.
Po rekordinės 2022 m. vasaros Lietuvos NT rinkoje, jau metus laiko pirkimo-pardavimo sandorių skaičiai mažėja, kainos auga lėčiau. Sandorių skaičius grįžo į 2017–2019 m. skaičius.
Tad ar esant dabartinėms rinkos sąlygoms ir palūkanų situacijai apskritai verta investuoti į NT? Jei taip, į kokį?
Visų pirma, verta prisiminti, kad NT kainos labai ženkliai augo koronaviruso pandemijos metu, kuomet buvo pradėti švelninti tuo metu buvę apribojimai.
Remiantis tyrimų platformos „Statista” duomenimis, Estijoje, Čekijoje, Vengrijoje ir Lietuvoje būsto kainos nuo 2021 m. antrojo ketvirčio iki 2022 m. antrojo ketvirčio pakilo daugiau nei 20 procentų, o Nyderlanduose, Slovakijoje ir Latvijoje – nuo 15 iki 20 procentų.
Šveicarijos miestas Ženeva po pandemijos buvo brangiausias miestas perkant butą. Ten kvadratinio metro kaina 2022 m. pirmąjį ketvirtį viršijo net 15 tūkst. eurų. Kai palyginimui, panašiu laikotarpiu už vidutinės klasės būsto kvadratinį metrą su daline apdaila Vilniuje vidutiniškai buvo prašoma 4 tūkst. eurų, o prestižinio būsto kainos siekė iki 7 tūkst. už kvadratinį metrą ar daugiau.
Tačiau šiuo metu yra šalių, kuriose NT kainos krito. Pavyzdžiui, tokiuose didmiesčiuose kaip Oklandas, Sidnėjus, Torontas ar Stokholmas. Reikia suprasti, kad į šias vietoves investuojami pinigai iš viso pasaulio ir dalis investuotojų dėl kylančių palūkanų nusprendė trauktis ir ieškoti kitų investicinių alternatyvų. Tuo tarpu Lietuvos NT rinka didelių užsienio investuotojų dėmesio nelabai sulaukia ir yra panašesnė i namų rinką, kur sandoriai vyksta tarp vietinių.
Dabar tarp ateities pirkėjų dažnai girdimas lūkestis, kad senos statybos būstai turi atpigti. Tačiau tikėtina, kad net ir tokie būstai nepigs. O pagrindinė priežastis tam – infliacija. Dėl didėjančių pragyvenimo kaštų, padidėjusio EURIBOR ir kitų veiksnių, vidutines pajamas gaunantiems gyventojams NT įperkamumas sumažės.
Įdomu tai, kad Europos centrinis bankas (ECB) tikisi, kad didelės palūkanos padarys įtaką būsto kainai. Skaičiuojama, kad 1 proc. padidėjimas gali turėti įtakos iki 9 proc. sumažėti būsto kainai per 8 ketvirčius (2 metus).
Tačiau ar tai gali turėti įtaką Lietuvai ? Greičiausiai ne, nes lietuvių bendras įsiskolinimo lygis, lyginant bendru Europos sąjungos (ES) lygmeniu yra vienas mažiausių.
Klaidinga lygintis su 2008 m. buvusia krize
Dabartinis laikotarpis, žvelgiant į NT rinką ir būsto įperkamumą, dažnai neteisingai lyginamas su 2008 m. krize.
Ko gero, kad daug tikslingiau būtų lygintis su 1970-1980 m. situacija JAV, kuomet buvo didžiulė infliacija, o su ja kovojama bazinių palūkanų didinimu.
Dabar turime labai panašų laikotarpį, nes kaip ir 1970-1980 m. JAV, taip ir šiuo metu ES, pigiais pinigais nekvepia.
JAV tą dešimtmetį geriausiai pasirodė alternatyvios investicijos – NT bei žaliavos. Tad nereikėtų nustebti, jeigu panašus scenarijus susiklostytų ir per ateinančius 10 metų. NT kaip investicija turės nemažai perspektyvų.
Nauda tiek iš sezoninių kurortų, tiek ir iš didmiesčių
Jeigu būtų vienintelė ir geriausia investicija, turbūt visi ten ir investuotų. Bet taip nėra, o kiekviena investicija į NT turi savo privalumų ir trūkumų, kurie esant nestabiliai ekonomikai tik ryškėja.
Pavyzdžiui, investavus į pajūryje esančius NT objektus nauda greičiausiai ateis vasarą, kai bus didesnė paklausa nuomai. O ji labai priklauso nuo išorinių faktorių – koks bus oras, ypač savaitgaliais ir šventinėmis dienomis.
Lietuviško pajūrio pagrindinis patrauklumas yra tame, kad turime gana siaurą priėjimą prie jūros lyginant su kaimynais latviais ar lenkais. Tai reiškia, kad visada bus ribota pasiūla, o tai beveik garantuoja vertės augimą ilguoju laikotarpiu.
Kita gera investicija gali būti nedideli butai didmiesčiuose, nes tai yra gana greitai pinigais pavirsti galintis turtas, tiek norint išnuomoti, tiek parduoti. Nuomos rinkos didmiesčiuose išvystytos, o prireikus parduoti – neteks susidurti su žema paklausa.
Verta paminėti ir mažesnius miestus. Tokiuose kaip Alytus ar Utena nuomos pasiūlos nėra daug. Dažniausiai pažvelgus į NT skelbimus tiek viename, tiek kitame mieste nepamatytume nė 10-ies nuomai skirtų būstų pasiūlymų. Tačiau paklausa šiuose miestuose yra ir rinkos kaina siūlomi objektai greitai būna išnuomojami.
Pabaigai, kiekvienas į NT norintis investuoti apie perspektyvas turėtų pamąstyti ir iš tos pusės, kad šiuo metu turime kaip niekada daug prieinamų būdų investuoti į NT – fizinis nekilnojamas turtas, nekilnojamojo turto fondai, investavimo į NT projektus platformos.
Visuomet galima rinktis pagal norus, tikslus, galimybes ir simpatijas, tad NT ir investavimas į jį nestabilios ekonomikos keliamas bangas sunkiau ar lengviau turėtų atlaikyti.
Giedrius Poska, „iFuture INVESTMENTS“ grupės vadovas